علت نوسانات بازار مسکن


اگرچه سهم غالب بازار مسکن تهران از بیش از یک میلیارد مسکن به بیش از دو میلیارد واحد رسیده است، اما معاملات در مقایسه با…

اگرچه سهم غالب در بازار مسکن تهران از خانه های بالای یک میلیارد به واحدهای بالای ۲ میلیارد افزایش یافته است، اما معاملات نسبت به سال گذشته دو برابر شده است و این نشان می دهد که افزایش قیمت ها نه تنها در کاهش معاملات تاثیر داشته، بلکه در عدم وجود قوانین مالیات، هیجان سفته بازی و سفته بازی در بازار املاک و مستغلات هنوز هم غالب است. کارشناسان عواملی مانند انتظارات تورمی، کاهش بازدهی بورس و افزایش قیمت نهاده های ساختمانی را در رونق مسکن موثر می دانند.

در تیرماه امسال بیش از ۶۷ درصد معاملات مسکن در تهران شامل خانه های بیش از ۲ میلیارد توری و حدود ۸۰ درصد نیز واحدهای گران تر از ۱.۵ میلیارد دلار بوده است.

در جولای سال گذشته، زمانی که سطح قیمت ها کمتر از سطح فعلی بود، خانه های بیش از یک میلیارد یورو ۸۰ درصد از معاملات را تشکیل می دادند. تیرماه گذشته ۵۰۷۱ تراکنش در تهران انجام شد که در سال جاری به ۱۰ هزار و ۲۹۴ معامله رسید. در واقع، اگرچه قیمت ها افزایش یافته است، فروش دو برابر شده است.

بر اساس شاخص بانک مرکزی، قیمت هر متر مسکن در پایتخت در نخستین ماه تابستان امسال به ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار دلار رسید که نسبت به ماه قبل ۵.۸ درصد و نسبت به ماه قبل ۳۹ درصد افزایش داشته است. به ماه مشابه سال قبل. معاملات نیز نسبت به خرداد ماه امسال ۲۶ درصد کاهش داشته اما نسبت به تیرماه سال گذشته ۱۰۳ درصد افزایش نشان می دهد.

پروفایل های ذکر شده نشان می دهد که افزایش قیمت ملک در تهران نه تنها تاثیری بر کاهش معاملات ندارد، بلکه به عنوان یک عامل احساسی منجر به افزایش تمایل به سرمایه گذاری در این بازار می شود.

افزایش ۵۶ درصدی معاملات واحد طی ۲۰ سال

نوع معاملات در بازار مسکن از نوع سرمایه گذاری است، اما قدرت تقاضای مصرف کننده بر جهت گیری سرمایه تاثیر می گذارد. به عنوان مثال، اگرچه به گفته مشاوران املاک، مصرف کنندگان متقاضی خرید ملک حضور پررنگی در این بازار ندارند، اما آمارها توضیح می دهند که سهم واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت از ۱۳.۱ درصد در تیرماه سال گذشته به ۲۰.۵ درصد افزایش یافته است. و حتی نسبت به سال گذشته ۵۶ درصد افزایش داشته است. این نمایه از یک سو کاهش تقاضای مصرف کننده را نشان می دهد و از سوی دیگر ممکن است نشانه ای از کاهش تزریق واحدهای آنلاک شده به بازار باشد.

بر اساس برخی آمارهای غیررسمی، تولید در شهر تهران به ۲۰۰۰ دستگاه در ماه می‌رسید، در حالی که در اوایل دهه ۹۰ حدود ۲۰ هزار دستگاه در تهران تولید می‌شد. سهم واحدهای بدون قفل از کل معاملات تهران در حالی به حدود یک پنجم رسید که اکثر خریداران به دنبال واحدهای نوساز هستند اما توانایی خرید ندارند.

بررسی ها نشان می دهد اولویت اصلی خریداران واحدهای باارزش با نصب کامل است اما سهم واحدهای قدیمی در معاملات هر ماه در حال افزایش است. در واقع، تطبیق قدرت واقعی با سطح قیمت، جهت سرمایه گذاری در املاک را تغییر می دهد.

افزایش تمایل به سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران باعث شده این بخش در سه ماه اخیر با سه افزایش قیمت متوالی ۶.۱، ۸.۴ و ۵.۸ درصدی مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی رخ داد که بازار در اوج جابجایی به سر می برد، اما نمی توان تاثیرات انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر ریسک های غیرمالی بر بازار مسکن را نادیده گرفت. به نظر می رسد با توجه به ثبات نسبی قیمت ارز، ریزش بورس و کاهش قیمت خودرو، بخشی از وجوه برای حفظ ارزش ملک وارد بازار مسکن شده است.

برخی اطلاعات غیررسمی حاکی از آن است که در سیزدهمین روز از اوایل مردادماه به دلیل رکود خودرو و بورس، بازار مسکن از رونق نسبی برخوردار است. در مرداد ماه، متوسط ​​قیمت پیشنهادی هر متر مربع نسبت به تیرماه ۴.۱ درصد افزایش نشان داد. فعالان بازار مسکن تخمین می زنند تعداد معاملات بالای ۱۰ هزار معامله باقی بماند و این شرایط تا پایان شهریور ماه جاری خواهد بود.

دو خلأ قانونی مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی، وضعیت کلی بازار مسکن را به نفع سفته بازان و به ضرر مصرف کنندگان حفظ کرده است. از حدود سه سال پیش که قوانین مذکور از سوی دولت و مجلس مطرح شد، به دلیل نبود زیرساخت ها و شواهد کافی اجرایی نشد. بر اساس آخرین آمار سازمان امور مالیاتی، علیرغم شناسایی ۵۶۸ هزار واحد خالی در ۹ ماهه سال گذشته، میزان مالیات اخذ شده از این واحدها در سه ماهه نخست امسال تنها ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار یورو بوده است.

ظرفیت بازار مسکن اطراف تهران تکمیل است

سعید لطفی، کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت فعلی این بازار به ایسنا می گوید: گمانه زنی ها و گمانه زنی هایی که در حال حاضر در بازار مسکن شاهد آن هستیم، ناشی از عواملی مانند تورم، افزایش قیمت ارز است. آشفتگی بازارهای موازی و عدم ساخت و ساز به ویژه در هشت سال اخیر.

وی گفت: اقداماتی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می تواند تا حدودی جلوی سفته بازی را بگیرد. اما مطمئناً این برنامه ها باید با تقاضای عرضه مطابقت داشته باشند. به این معنی که ساخت و سازها باید توسعه یابد تا تعادل در بازار ایجاد شود.

فشار تقاضای مسکن به شهرهای اطراف کشیده شد

لطفی تاکید کرد: آنچه در بازار مسکن شاهد آن هستیم این است که در کلان شهرها به ویژه تهران فشار تقاضا برای مسکن وجود دارد. اگر به این تقاضا در قالب خرید یا اجاره پاسخ داده نشود، پدیده هایی مانند حاشیه نشینی، مسکن نامناسب، سازه های ناکارآمد، مهاجرت به حومه شهر و… را به دنبال دارد. به طور حتم به نظر می رسد که ظرفیت شهرهای اطراف تکمیل شده و قیمت مسکن در این مناطق نیز افزایش چشمگیری داشته است.

به گفته لطفی، دولت طرح نهضت ملی مسکن را با هدف ساخت یک میلیون واحد در سال طراحی کرده است، اما ظاهرا این طرح با چالش هایی مواجه است که مهم ترین آن به کمبود سپرده به دلیل کمبود ظرفیت مربوط می شود. متقاضیان این در حالی است که در نهاده های ساختمانی با تورم بالای ۵۰ درصدی مواجه هستیم. دولت اعلام کرده است که در ماه های آینده ۱۰۰ هزار واحد را افتتاح می کند، اما این تعداد ممکن است پاسخگوی تقاضای واقعی بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن، ارائه تسهیلات مناسب از سوی دولت به بخش خصوصی برای تولید مسکن را پیشنهاد کرد و گفت: کاهش هزینه صدور پروانه، کاهش مالیات ساخت و ساز، ایجاد مالیات بر سفته بازی، کنترل قیمت نهاده های ساختمانی و ایجاد مشوق برای تولیدکنندگان. . می تواند روند ساخت و ساز را از پایین به بالا بیاورد. در این صورت می توان امیدوار بود که در میان مدت ثبات نسبی در بازار مسکن برقرار شود.