انحراف سرمایه به چپ در بازار مسکن تهران



خرداد: آخرین «فرصت طبیعی» پایتخت برای ایجاد تعادل در عرضه مسکن بین دو نیمه شهر به تصمیمات خوب یا بد شهرداری و دولت بستگی دارد.

منطقه ۲۲ تهران در اواخر دهه ۷۰ با هدف تجهیز پایتخت به منطقه ای مفرح با خدمات گردشگری و در عین حال متفاوت از مناطق مسکونی متراکم شهر، مبنای شهرسازی قرار گرفت. اما امروزه این منطقه به دلیل رانتی که در زمین های بزرگ خود نهفته است، از نقشه ای که دو دهه پیش برای آن ترسیم شده بود، کاملاً منحرف شده و هویت خود را به «شهر برج های بی کیفیت» تغییر داده است. مقیاس کوچکی از آنچه سال گذشته در این کشور با عنوان «شهر ارواح» یا «برجی خالی در حاشیه شهرهای اصلی چین» خبرساز شد، امروز به نمونه ای از غربی ترین نقطه تهران تبدیل شده است. تحقیقات میدانی اخیر در منطقه ۲۲ به همراه مطالعات انجام شده توسط برخی کارشناسان شهرداری حدود یک یا دو سال پیش در مورد وضعیت مسکن در این منطقه نشان می دهد که تقریبا نیمی از ظرفیت مسکونی بارگیری شده بر روی برج های منطقه ۲۲ خالی از سکنه است. . شرایط نابهنجار بازار مسکن ثمره تلخ سیاست های غلط در مناطق شهری و مسکونی است.

مسئولان شهرداری معتقدند تا زمانی که «زمین خانه سازی» تامین شود، عرضه مسکن در بازار مصرف با تقاضا همخوانی دارد و مشکل قیمت از این طریق (تعادل بازار) حل می شود. اما نتیجه توزیع زمین و تغییر کاربری گسترده در غرب تهران (منطقه ۲۲ را از منطقه غیرمسکونی به برج شهر تغییر دادند)، تبدیل به یخچالی از برج‌های خالی و بلااستفاده شده است، جایی که سرمایه عظیمی می‌تواند باشد. با استفاده مولد، عامل رشد بخش های مالی شد و در ده ها ساختمان آپارتمانی بسته شده است. عرضه زیاد در بازار مسکن تهران (چه در منطقه ۲۲ به صورت سونامی برج سازی و چه در سایر مناطق شهر) ظاهراً منجر به «افزایش تعداد خانه ها نسبت به تعداد خانوارهای پایتخت» شده است. به میزان ۱۰ درصد مازاد مسکن؛ اما در واقعیت این بازار، به دلیل خالی بودن تعداد زیادی از خانه‌ها، عرضه عملکردی (مصرف‌کننده) در بازار معاملات مسکن بسیار کمتر از حد معمول است.

سیاست «فقط تولید مسکن» بدون توجه به «ریسک صفر و سود نامحدود سفته بازی مسکن» از سوی سیاستگذار، تصمیمی انحرافی است که حداقل در منطقه ۲۲ پایتخت باعث انحراف سرمایه های عمرانی به چپ شد. بیشتر برج های منطقه ۲۲ در نیمه اول دهه ۹۰ ساخته شده اند – دوره قبل از افزایش تاریخی قیمت مسکن. اکنون دو مدرک برای چپ شدن پایتخت در بازار مسکن تهران وجود دارد. سند اول حجم وسیع واحدهای مسکونی خالی از سکنه در غربی ترین منطقه تهران و سند دوم واکنش معکوس «تورم مسکن در منطقه ۲۲» به «دوپینگ دستگاه برج سازی» است. نرخ رشد قیمت مسکن در منطقه ۲۲ تهران طی چهار سال گذشته بیشتر از نرخ رشد قیمت در کل شهر بوده است. به این ترتیب اختلاف قیمت واحدهای مسکونی این منطقه با منطقه ۲۲ قدیمی و همجوار کاهش یافته است. به این ترتیب مشخص می شود که بیشترین بهره را از ساخت و سازهای عظیم در منطقه جدید و جوان تهران در این سال ها، نهر ملاکی قدیم و کمترین بهره نصیب «جامعه هدف دولت و دولت» شده است. شهرداری (صاحبان منازل) «· زیرا اگر غیر از این بود، اولاً این لوازم از واحدهای بلااستفاده به اشغالی تبدیل می شد و ثانیاً سطح قیمت مسکن در شهر برج ها تا این حد بالا نمی رفت.

آنچه تاکنون در منطقه ۲۲ تهران رخ داده برخلاف اهداف بالادستی شهر تهران بوده و به عنوان گذری به سمت تورم املاک تلقی می شود. از این پس سرنوشت زمین خام باقیمانده در این منطقه به عنوان آخرین ثروت شهر تهران برای استفاده بهینه به نفع شهروندان، بر سر دوراهی تصمیمات «مقامات شهر تهران و اعضا» قرار دارد. شورای عالی شهرسازی و معماری کشور». گویا تصمیم بر این شده است که زمین های باقی مانده در غرب تهران مانند دهه ۹۰ زیر بار ساخت مسکن قرار گیرد. طرح ملی «ساخت یک میلیون خانه در سال» برای شهر تهران قرار است در منطقه ۲۲ راه اندازی شود. امتیازاتی مانند تسهیل صدور پروانه ساختمانی به همراه وام ۴۵۰ میلیون تومانی برای هر واحد مسکونی از جمله شارژر ماشین آلات برج سازی در منطقه ۲۲ پس از یک دوره سه چهار ساله رکود ساخت و ساز در این نقطه از پایتخت. رویایی که او از بخش‌های دست نخورده شهر برج‌ها دیده است، بازار مسکن را بیشتر در اشتباه فرو می‌برد.

میانگین قیمت واحدهای مسکونی در منطقه ۲۲ بر اساس سطح قیمت فعلی و میانگین متراژ واحدهای برج تقریباً ۳.۵ میلیارد دلار است. این تعداد بسیار فراتر از دسترس خانواده های با درآمد متوسط ​​است. خانوارهای کم درآمد بدون مسکن که گروه اصلی جامعه برای برنامه های حمایتی مسکن دولت هستند، چطور؟ به این ترتیب، هر نوع ساخت و ساز مسکن با حمایت دولت و شهرداری در منطقه ۲۲، با وضعیت کنونی قیمت ملک و مسموم شدن بازار مسکن تهران توسط جریان ملاکی (صاحبان خانه های بلااستفاده)، محکوم به نابودی است. شکست. یکی دیگر از راه های استفاده از فرصت منطقه ۲۲ در پایتخت، اتصال این منطقه به بافت های فرسوده پایین شهر تهران است. زمین های باقی مانده از منطقه ۲۲ ظرفیت بالقوه ای است که می توان از آن برای بازگشایی سرمایه گذاری های عمرانی در جنوب پایتخت استفاده کرد.

تقریباً تمام زمین های بزرگ باقی مانده در غربی ترین منطقه پایتخت در اختیار دولت است. قانون ساماندهی مسکن و قانون جهش به جلوی مسکن، ادارات را موظف کرده است زمین های تحت مالکیت خود را به وزارت مسکن (راه و شهرسازی) واگذار کنند تا این وزارتخانه امکان ساخت مسکن ارزان قیمت را برای تحویل به گروه های هدف پیدا کند. به این ترتیب می توان از زمین های این منطقه برای «نوسازی زاغه های پایتخت» استفاده کرد. نوعی واگذاری حق توسعه جنوب شهر که به نفع سرمایه گذاران ساختمانی است که مایل به ایجاد تحول در چارچوب فرسوده (در منطقه ۲۲) هستند. این حرکت ترکیبی احتمالا منجر به اسکان برخی از ساکنان جنوبی شهر در بخش غربی پایتخت خواهد شد.

در این سال ها صرفه اقتصادی ساخت و ساز در بالا شهر مانع از انتقال سرمایه به جبهه اصلی بازار مسکن (مناطق مرکزی) شد. با این حال، رونق املاک در سال های اخیر باعث شده است که دهه های میانی و پایین به سمت مناطق جنوبی (ارزان) صاحب شوند. شهرداری و دولت می توانند با ابزارهای نظارتی در اختیار سرمایه گذاران ساخت و ساز از شمال به جنوب باشند. ساده ترین سیاست مسکن، بارگذاری تک بعدی زمین خام باقی مانده در شهر است که اتفاقا بدترین سیاست برای تامین مسکن جامعه هدف است. اما سیاست جایگزین «ایجاد ارتباط عمدی بین این زمین ها و مناطقی است که افراد کم درآمد در آن زندگی می کنند و مستعد ساخت و ساز مسکن هستند، یعنی مناطق محروم».

ابزار دولت می تواند تسهیلاتی باشد که هزینه ساخت مسکن در جنوب شهر را کاهش می دهد (مشوق هایی مانند انشعابات با قیمت کمتر نسبت به شمال شهر) و همچنین مالیات بر املاک بلااستفاده متمرکز در مناطقی مانند منطقه ۲۲. ابزار شهرداری عوارض شناور برای صدور پروانه ساختمانی بین دو نیمه شهر است. این عوارض را می توان در سطوح پایین ریالی در بافت های فرسوده ای که دارای پتانسیل ساخت و ساز مسکونی هستند و در مناطقی مانند منطقه ۲۲ که حدود ۱۵ درصد ظرفیت خالی تا سقف بار طرح جامع تهران دارد، شناسایی کرد. یک سطح بالا